Desde R&Co, el pasado invierno ya advertíamos sobre un secreto a voces: NO EXISTE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES EN LA WEB 3.0. , también llamada WEB de la TOKENIZACIÓN. Entre otras muchas razones hay una de peso y es que no existen bienes inmuebles en lo que solemos llamar Metaverso.

https://rehabilita-co.com/blogs/compraventa-de-bienes-inmuebles-en-metaverso

Algunos entusiastas confían en las posibilidades del blockchain para facilitar en un futuro no muy lejano, de un modo descentralizado y seguro, las transmisiones de bienes inmuebles existentes en la realidad y representados virtualmente en internet. 

En este empeño de dar seguridad a las actividades del comercio, los juristas históricamente, mucho antes que los tecnólogos, han desarrollado una creatividad literalmente fabulosa. Como ejemplo de lo anterior, viene al caso un texto de 1538 de las Cortes de Toledo, en la que se solicita al Rey (Carlos I), una especie de libro registro que dote de seguridad jurídica la situación de los bienes inmuebles (casas y heredades). Resultaría un prototipo de lo que siglos más tarde se institucionalizaría en el Registro de la Propiedad:

“… se excusarían muchos pleitos, sabiendo los compradores los censos y tributos e imposiciones e ipotecas que tienen las casas y heredades que compran, lo qual callan y encubren los vendedores. Suplicamos a Su Magestad mande que en cada Ciudad, Villa o lugar donde oviere cabeza de jurisdicción aya una persona que tenga un libro en que se registren todos los contratos de las qualidades dichas..”[1]

 
[1] Cortes de Toledo 1538. Petición 64

Dejando a un lado inconvenientes como el hecho de que en España el contrato de compraventa no tiene efectos reales (por sí mismo no transmite la propiedad), lo cierto es que el respaldo que hasta la fecha otorga el registro de la propiedad, aún no está vinculado a una eventual forma cibernética de celebrar la transmisión de los bienes inmuebles, que requiere de documento público, (notarial, judicial o administrativo), condición necesaria para su inscripción.

“Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos doscientos treinta y ocho y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley”[1]

 
[1] Ley Hipotecaria. Art. 1. España. 1946.

Otro dato relevante es que la pionera normativa europea reguladora de mercados de criptoactivos (MICA) excluye en su articulado activos no fungibles y servicios relacionados con éstos. Esto quiere decir que a pesar de ser una norma adelantada, innovadora, aperturista ante la idea integrar este mercado como uno más en la actividad del comercio, se resiste aún a regular actividades como la tokenización de bienes inmuebles, panacea de la financiación de tantos desarrollos inmobiliarios en la actualidad. La llamada “tokenización de bienes inmuebles” no tiene respaldo de seguridad jurídica. El supuesto derecho adquirido mediante esta forma, virtual, no accederá en ningún caso, por el momento, a las garantías de publicidad, presunción y protección ante los tribunales que posee la transmisión de bienes inmuebles conforme a Derecho, a través de escritura pública e inscripción registral.